Arriendos tras un terremoto: ¿Cuándo se puede reducir el canon o terminar el contrato? Fedelonjas aclara las reglas legales
El potente terremoto que sacudió a Colombia el pasado 10 de agosto no solo dejó secuelas en la infraestructura física, sino que abrió un complejo panorama jurídico entre propietarios, arrendatarios y administraciones de propiedad horizontal. Ante dudas sobre si es obligatorio seguir pagando el alquiler en inmuebles averiados o quién asume los alojamientos temporales, la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) trazó las directrices legales amparadas en el Código Civil y la Ley 675 de 2001.
Inmuebles inhabitables: ¿Qué dice el Código Civil?
Según precisó el gremio inmobiliario, cuando una vivienda queda verdaderamente inhabitable a causa del evento telúrico y no puede cumplir con el fin habitacional para el cual fue contratada, el arrendador no puede exigir el pago del canon como si la propiedad estuviese en uso normal.
El artículo 1990 del Código Civil colombiano faculta al arrendatario a solicitar la terminación del contrato cuando el mal estado del inmueble impida su disfrute. Si la afectación es únicamente parcial (por ejemplo, daños no estructurales en una sola habitación o zona de servicios), lo que procede legalmente es una reducción proporcional en el valor del arriendo mientras se efectúan las reparaciones.
Evacuación preventiva y temor del inquilino: Lo que debe saber
Fedelonjas advierte que la suspensión del pago del canon nunca debe hacerse de manera unilateral. Toda decisión debe estar respaldada por un concepto técnico de habitabilidad. Además, el gremio aclara dos escenarios muy frecuentes tras la emergencia:
- Evacuación preventiva: Que las autoridades ordenen evacuar temporalmente un edificio por seguridad no extingue automáticamente el contrato; se debe esperar el dictamen oficial para definir si la vivienda es apta para reocupar.
- Retiro por temor personal: Si el inmueble es técnicamente seguro y habitable, pero el inquilino decide mudarse por pánico o zozobra, deberá acogerse a las cláusulas de terminación anticipada del contrato (cumpliendo preavisos e indemnizaciones de ley).
Seguros de copropiedad y reconstrucción (Ley 675 de 2001)
En el marco de los conjuntos residenciales y edificios, la Ley 675 de 2001 obliga a asegurar los bienes comunes contra incendio y terremoto. La administración debe activar las pólizas con informes técnicos, fotos y presupuestos. No obstante, estas pólizas generales no cubren automáticamente los enseres o bienes privados dentro de los apartamentos, salvo que el copropietario tenga contratado un seguro individual.
En cuanto a la reconstrucción, si el deterioro de la edificación es inferior al 75 % del valor total del edificio, la reconstrucción es obligatoria. Si supera dicho porcentaje, la asamblea general de propietarios podrá decidir si reconstruye o liquida la propiedad horizontal con el voto favorable de al menos el 70 % de los coeficientes.
- 1. Reportar: Notificar de inmediato las grietas, fallas o averías al propietario, la inmobiliaria o la administración.
- 2. Documentar: Tomar fotografías, videos y recopilar los boletines oficiales de gestión del riesgo.
- 3. Evaluar: Solicitar la visita de un ingeniero o técnico calificado para certificar la habitabilidad.
- 4. Acordar: Dejar por escrito los acuerdos sobre descuentos en el canon, suspensión temporal o rescisión del contrato sin penalización.
Análisis Emcosalud Radio: La concertación como vía para evitar el colapso judicial tras la catástrofe
Las pautas entregadas por Fedelonjas resultan fundamentales para evitar que la crisis generada por el terremoto desemboque en una ola inmanejable de pleitos judiciales entre arrendadores y arrendatarios. En situaciones de fuerza mayor o caso fortuito de origen natural, la estricta rigidez contractual cede ante el principio de buena fe y la equidad. Entender que el propietario no puede cobrar por un servicio habitacional que no está prestando, pero que tampoco el inquilino puede abandonar arbitrariamente predios seguros, permite construir acuerdos temporales sostenibles. La articulación entre peritajes técnicos rápidos y actas de conciliación escritas protegerá tanto el derecho a la vivienda como la estabilidad económica de miles de familias en el país.
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